À quoi vont ressembler les bureaux de demain ?

29 août 2023

En début d’été, le cabinet McKinsey Global Institute a publié un rapport détaillé sur l’avenir des bureaux et du travail hybride. Le moins que l’on puisse dire, c’est que le secteur va connaître un profond bouleversement ! Analyse en 4 points.

1. La désertion des centres-villes et l’essor du travail hybride

Premier enseignement : la pandémie a provoqué un vaste mouvement de population à travers le monde. Plus précisément, les coeurs urbains se sont vidés au profit des périphéries. Le centre de New-York a par exemple perdu 5% de sa population entre le milieu de 2020 et celui de 2022 tandis que ce chiffre est de 7% à San Francisco. Une tendance constatée dans la plupart des villes (essentiellement américaines) étudiées dans le rapport.

Cause ou conséquence de cette migration, le télétravail s’est lui développé à grande vitesse et fait désormais partie intégrale de la vie des entreprises. En octobre 2022, la moyenne de présence au bureau est de 3,5 jours par semaine selon McKinsey (de 3,1 à Londres à 3,9 à Beijing).

Un taux de présence qui varie cependant fortement en fonction du secteur d’activité et de la taille de l’entreprise. Plus les entreprises sont grandes et plus les activités sont liées à l’économie du savoir (services, information, finance…) et moins les employés ont tendance à venir au bureau, comme l’indique le graphique ci-dessous.

2. Une demande de bureau en chute libre

Répercussion logique de cette tendance : la demande de bureau devrait chuter de 13 % entre 2019 et 2030 dans les principales villes mondiales ! Cette diminution pourrait même atteindre -38 % (scénario sévère), en fonction des villes et de leurs caractéristiques (densité d’espaces de bureaux existants, coût élevé du logement, présence de grands employeurs dans l’économie de la connaissance).

À vrai dire, la vacance des bureaux est déjà une réalité. Aux États-Unis, les volumes de transactions d’immobilier commercial ont fondu de 57 % et les loyers ont diminué de 22 % entre 2019 et 2022.

Dans les scénarios que nous avons modélisés, la quantité d’espaces de bureaux demandés dans la plupart des villes ne revient pas aux niveaux prépandémiques avant des décennies. En 2030, la demande est jusqu’à 20 % inférieure à ce qu’elle était en 2019, selon la ville », est-il indiqué dans le rapport.

Conséquence : la valeur totale du parc d’immobilier de bureau mondial devrait baisser de -26% à -42% entre 2019 et 2030.

3. L’ère des bureaux hybrides

À la suite de ce sombre portrait pour le secteur, McKinsey esquisse des tendances sur ce à quoi ressembleront les bureaux de demain. D’une part, les bureaux deviendront de plus en plus hybrides, eux aussi. Cest-à-dire qu’ils intégreront à l’avenir d’autres usages.

La vision la plus ambitieuse est celle d’un bâtiment universel, « à usage neutre », dont la conception, l’infrastructure et la technologie pourraient être facilement modifiées pour répondre à différentes utilisations. Imaginez un bâtiment médical qui pourrait être facilement converti, par exemple, en hôtel ou en immeuble d’habitation si les préférences des clients changeaient », imagine-t-on du côté de McKinsey.

Plus modestement, les bâtiments pourraient de plus en plus accueillir différents degrés de travail collaboratif et individuel ou différentes dispositions de bureaux ouverts et fermés.

4. Des bureaux qui devront « mériter le déplacement »

Au-delà des espaces en tant que tels, la question fondamentale qui se pose à l’avenir pour les bureaux est celle de leur valeur ajoutée pour les salariés d’une entreprise. Autrement dit, autant les employeurs que les promoteurs doivent réfléchir à la façon dont ces édifices pourront « mériter le déplacement » (earning the commute) en misant notamment sur de meilleures expériences.

Par exemple, le bureau ne doit pas être uniquement un lieu de travail ; il peut également être un lieu où les employés profitent des équipements fournis par leur employeur, tels que des espaces communs extérieurs et des événements attrayants. Les locataires de bureaux peuvent essayer de les attirer en construisant des lieux de travail « magnétiques », axés sur l’hospitalité ».

Tout un programme !